房地产业在国民经济发展中历来居重要的位置，2008年中国楼市进入了寒冬，目前的楼市是开始量价齐跌。在多次救市无效的情况下，新年伊始，中共以四部委联合发表公告的形式表态，房价仍然高于普通居民的支付能力，并且打算用6千亿的住房公积金建造经济适用房。中共为什么忽然放弃救助房地产市场，开始关心起中下层百姓的住房问题了呢？这项楼市的新政对未来又会造成怎样的影响？我们今天请资深评论员杰森博士跟我们一起来分析解读一番。杰森您好！

我们知道去年底的时候，国务院发表了一个文件，是关于房地产的一个意见，而上周又有一个四个部委的联合公告，说房价现在还不够低。（杰森：这倒好像是新鲜事！）现在就让人感觉很奇怪，因为在这之前好像中央的政策一直都是在挺房地产市场，在救市，那现在突然间好像觉得房价还有继续下跌的空间，好像来了一个180度的转弯，为什么会有这样的变化？

杰森：事实上是这样子，我们知道从2008年中期开始，房地产销售量开始剧减，虽然有些地方还死撑着价格不跌，但是销售量已经剧减了。所以当时中央出台什么降利率、允许贷款放宽等等政策，而地方更是各个城市，比如重庆出台很多政策，西安、石家庄各地都出台优惠政策，就是想刺激房市，换句话说就是想救房市。结果是什么呢？到了12月份的时候，报表终于出来了，量价齐跌，销售量是去年2007年的一半，房价第一次在中国下走了。

主持人：这实在是救无可救了。

杰森：救无可救，那至少中共中央看到了。但此时这个情况下你去救房市，真的是杯水车薪，就像你拿一杯水去救一个森林大火一样，完全是不可能的。在这样的情况下，中央看到了这个东西，但是地方还没看到。

主持人：地方可能也看到了，不愿承认而已。

杰森：是不愿意承认，因为它们太依赖于房市了。去年底所谓中国房地产健康发展的相关意见，后来叫131文件，也就是四个部委后来支撑的文件，第一次提出来说：房价还要再降一降。另外也提到要建经济适用房，换句话说就是承认前一段时间死保房市的政策是不合适的，现在希望房市能往下降一降，同时还想用另外一招来躲过眼前的危机。

主持人：现在看来它改变政策完全是被逼无奈的。

杰森：被逼无奈的，它只是认可大家都看见的一个事实。

主持人：对，但是尽管是这样子，房地产的价钱必须得下走，这也是市场的经济规律，另外一方面，对很多要想买房子的民众来讲，也是非常愿意看到房价继续下走，那这样一来中央的政策不是很顺应民意了吗？

杰森：这要两方面看问题，第一、这不是它想做的，是不得已而为之。而这个不得已而为之，是因为它历来都是靠媒体忽悠一下百姓，或是靠出台几个政策，呼噜房市就上去了。

那这一次因为太明显了，谁都看得出来，比如说北京市，北京市的房价还没跌，可是北京市的问题已经很严重了。北京市现在空置的房屋有9万将近10万套，而2008年一年才卖出去4万套，按这个速度2010年你不盖房子，再卖两年都行，这是短期的，长期它也知道。

大家知道中国有个生育高期，就是从63年到73年这10年，那么以72、73年而言，现在也有35、36岁了，已经到了买房子的结尾期了。那么未来10年从人口上来说的话，对房屋的需求又降了30%，再加上房价问题，方方面面中国房市没有再往上暴涨的可能性了，这是谁都看得出来的，再忽悠都忽悠不上去了，所以它这是不得已而为之。

另外一方面，我们也可以看到中共出台的政策是怎么一个政策？就说：噢！我们现在要开发经济适用房。这个经济适用房是什么概念？它是针对中低收入阶层的人来做的，我们知道中国房市真正的市场在那儿。但目前按国际标准──收入的1/3用于买房子，照这样的标准，中国只有收入前20%的人够买房子，就是你把房价降一降，中国的房地产市场也只是在头40%的人有这样的能力去买房子。

那么它现在说要建经济适用房，一方面可以刺激经济，接着再搞房地产，另一方面，经济适用房这里的人群不会伤害它未来真正的商品房的人群，因为那一群经济适用房的人群将来再怎么样也不可能汇入这群人里边去。也就是说它这样的政策呢，一方面可以刺激它现在的经济，另一方面，不会伤及它未来房地产的发展。那它也知道这是不可为而为，不得已而为之的事情，所以说方方面面我们可以看到，它是多方权衡才出台这个政策。

主持人：那它是说这个楼市新政一定调以后呢，建设部长马上就用6千亿闲置的住房公积金来建这种经济适用房，那么这项政策是不是很好的把资金问题解决了？

杰森：对中共来说，这个政策是一举多得的妙招，为什么这么说呢？第一、我们知道中共前一段时间为了刺激经济，要出4万亿来刺激经济。大家仔细一看，发现中央其实只出1万亿，其它都是假的，都是空的，而这1万亿还是靠赤字和收举公债，事实上又等于从社会拿钱来支持社会，整个1万亿都是幌子。

事实上要刺激经济，它真的缺钱，而房地产是它唯一能发展内需的部分，这个部分它怎么拿钱呢？现在它就有一个名儿，也就是堂而皇之的一个幌子，说我现在要汇集中低层的人，我要建经济适用房。那么在这种情况下呢，我去把所谓的6千亿这个巨大数字，比它前面刺激经济的数字还多，把这笔钱拿出来，我要来建经济适用房。

但是这个问题在哪？这个公积金它不归你国家，公积金事实上是企业存在银行的，是个人帐户，是每个人的，它事实上是个别帐户的钱。

主持人：这6千亿的公积金实际上是有人的？

杰森：是每个人存的，比如你是一个看车的停车场人员，我的车在这儿停两天，你不能说我的车是闲置车辆，你拿出去用去。那么公积金就是这样，我在那儿存着，未来我可能要买房子，你拿出去用可能就有风险，万一收不回来怎么办？你经过我同意没，你就把我的钱拿出去？所以在这经济运作过程中本身就是个问题。

主持人：但是您刚才说这个概念，那在西方也有一些基金，比如说退休基金什么的，它也有公司来管理这些基金，而且也会把这个钱拿来投资，那么这不是一个类似的概念？

杰森：这完全不是一个概念，不在那儿。比如说吧，我自己的退休金，我有权自己拿去买股票，那么我也可以拿去买基金，这个基金是另外一个概念基金。这个基金，比如说大公司、小公司、海外市场…我认为这个基金好，我做出决定买了这个基金之后呢，由基金经理人决定具体去买哪个公司的股票。事实上是我决定了的，第一、我决定买这个方向；第二呢是我允许、给他权力让他去操纵我的钱，这是两方面。

而公积金这个概念，事实上是我把我的工资拿出一部分，强制性的放在银行，然后我的单位也给我出一部分放在银行。

主持人：成为定期存款了。

杰森：在我的概念中，它就是个定期存款，我随时可以拿出来，而且我可以贷款，最后我可以买房子。那么在这样的情况下，这笔钱在法律上是没有任何法律允许你拿这6千亿去做这样的事情。

主持人：那它说要用这6千亿来建经济适用房，它有什么法律依据？

杰森：没有，这就是问题所在，没有任何法律依据，它说这是闲置的。

主持人：就这么老百姓就被它代表了？

杰森：对，就被代表了，中共从来就把自己放在代表的位子上。当然还不光是它有这个资金可以刺激经济，把它萎缩的GDP往上推一推，另一方面它也看到了目前房地产市场处于价格崩溃的边缘，房地产开发商快撑不住了，为啥？因为它的资金链快断了。那么这6千亿它给谁，最后还是房地产开发商，那么它把这6千亿最后投给房地产开发商的时候，房地产开发商又有钱了。

主持人：这又使得房地产商真正受益了。

杰森：对，房地产开发商的资金链又活起来了，这个时候，他又可以坚持价格不降，这是实实在在的保持房地产不往下降价的因素。目前中国房地产就是开发商和买方在博奕，很多人觉得房地产是该降的，不然承受不住，但房地产开发商因为资金还能运转过来，所以他就死活不降。那么如果他真的有一笔钱，可以让他再去做开发的时候，那么这笔钱本身就给他一种资金链运转的机会，这是真正撑着中国房地产不往下走的一个因素。

主持人：也就是说这6千亿要是真正投入的话，就会使房地产的价格没有办法往下走了。

杰森：对，哪个房地产开发商拿到这笔钱，哪个房地产开发商就可能撑着他的楼市不往下跌。

主持人：这不就跟它的政策矛盾了吗？

杰森：是跟它的政策矛盾了，但是它的政策从来都是幌子，中共订政策的时候，从来都是表面说的是一套，但是你得仔细分析它实际上是在干什么事。而且它这样做的话，另外也解决了当地政府卖地难的问题。

我们知道在2007年之前，每年地价都在涨，地方政府肥的流油，百分之五、六十的地方财政都是靠这个，这也是为什么2008年房市不好的时候，地方政府比开发商还着急，它就急着要推房市。但是中央可能比地方政府要聪明一点，它知道死推是不行的，只能用经济适用房，那么经济适用房它得盖房子的。

那么房子怎么盖呢？经济适用房往往盖在比较偏远，配套设施不全面的地方，因为它毕竟是卖给低收入的人。那么事实上它就给地方政府出了一个招：你可以把偏远地方的地拿来盖经济适用房，等卖出去以后，把城中那些棚户区，所谓旧城改造的那些人迁出来，这时候你就等于用烂地换新地，而名义上你又解决了中国住房难的一群中低收入户的问题。

主持人：这样看真是一举数得！

杰森：这就是为什么各地市政府一听到中央出了这个政策，都拼命去争取成为试点城市。它们第一个就选上海成为试点城市，其他的城市还在抢这个名额，因为都嗅到了很好的经济利益在那儿，所以各地方政府都拼命的在抢这个。

主持人：说了半天，就是把老百姓放在它那儿的定期存款，任意的拿来解决它的资金问题；解决房地产的问题；解决地方政府的问题。但不管怎么解决，到最后它还是要建一批经济适用房吧？那这些房子有多大的比例，有多少人群会受益呢？

杰森：这是另外一个问题了，也就是说经济适用房在历史上出现了很多问题。我们知道北京很多经济适用房地上停的是宝马，而且盖得很大很大，都不是一般低收入户能够买得起的。

所以说在很长的一段时间里，谁有权利买经济适用房？经济适用房谁买得起？经济适用房最后落到谁手里头？虽然它最后又出来什么公式政策等等摆在那儿，但是有的执行的就非常混乱。而且在这个过程中，它又给了官员很多权力，由官员来决定当地的经济适用房。

主持人：最后这个事情还是跟权力挂勾了！

杰森：所以还是中国一贯的那种游戏规则：谁跟权力接近，谁就有可能从经济适用房里受益。不管他是开发商还是最后住进去的人，最后都是跟权力挂勾的那群人在中间受益。

主持人：听您这么解读以后，这个整个政策到底谁是受益者，就好像看得很清楚了。

杰森：对的，中共的政策你看表面总是这样的，看表面文章你看不明白，你必须真正的分析它背后的动机，才能看明白中共真正在干什么。

主持人：但是这样一来的话，对于这整个经济或未来的房地产能有多大影响呢？

杰森：事实上我们知道，中共2009年最大的问题，就是整个经济开始疲软，整个外贸不行了，这6千亿肯定是帮它把内需推得很厉害，但是期盼房地产下走的中国老百姓，确实会被泼一盆冷水，因为房地产开发商可能又会被补进一批血液，跟老百姓对着干起来。

主持人：也会爆发更多的矛盾了。

杰森：可能是这样的，也可能把矛盾再拖得更远一些。而且这6千亿未来能不能回来，会不会引发公积金的危机？这是另外一个问题了。

主持人：好的，我们时间到了，非常感谢您精采的分析。各位观众朋友们，感谢您收看这一期的《热点互动》，我们下次节目时间再见。

（据新唐人电视台《热点互动》节目录音整理）(